【2026年】宅地建物取引士法定講習と効果測定（確認テスト）を自宅で受けてみたのでその解答案(179)

3月9日

読了時間: 27分

宅建士の5年に一度の更新手続きがやってきた。

前回はコロナ禍（2021年）真っ最中で、こういった手続きがオンラインに変わっていくんだろうなと、

期待が持てる中の手続きだった。

あれから5年、さぁ、もうさすがにオンラインで完結するだろう！

そう期待していた自分はのっけから心を打ち砕かれた。

申請書が紙、

申込書が紙、

顔写真が紙、

宅建士証コピーが紙、

返信用封筒（切手を貼っておく必要あり）が紙、

これら紙々といっしょに、なんと、

現金16,500円を同封の上、

現金書留で郵送する必要があるとのこと！

現代において、現金を郵送するなんて出来事が、あり得るのだろうか。

オンラインフォームに記入してカードか何かで決済すればいいだけの話なのに。

そしてこの返信用封筒がなんのために必要かというと、

16,500円の現金を受け取ったという領収書を紙で郵送するため、だと。

そもそもメールアドレスを記入する欄があったのにもかかわらず、

メールになにか届くよりも早く、領収書の紙が封筒に入って郵送されてきたのだから、

もう後ろでどれほどの無駄な人の手が動いていることか。。。

さておき、Web講習を受けるにあたり、

テキストと初回ログインに必要な認証番号が郵送されてきたので、

さっそくWeb講習を受講。

改正の中で理解を深めるべきポイントをさくっとAIが読み上げていくのかと思いきや、

なんと、弁護士の先生方が登場。

カメラを前に講義を録画したものが各ポイントごとにぎっしりとアップされていた。

まあもちろん、AIによる棒読みよりは、先生方のあまりにプロフェッショナルな語り口のほうが、

眠くならずに聴けるというもの。

ありがたいことに違いはないが、ここにも無駄極まりない人の手がぎゅうぎゅうに詰まっている。

実際、全ての動画を見終えるには半日あれば事足りまして。

さっそく効果測定（確認テスト）を受けてみた。

30問チャレンジ。

正直なところ、ネット上のブログにいくらでも回答案はあるし、

いましAIに聞けば簡単に正解は得られるものの、

何度でもテストを受けていい、とのことだったので自力で受けてみた。

動画を聞き流していれば全問正解することは容易いであろう問題だ。

備忘録として以下に、自分が受けたときの問題３０問（全て◯✕）に対するAIの解説を記しておく。

問題１

宅地建物取引業法においては、宅地建物取引業者の業務処理の原則についての規定（第31条第1項）を設けているが、宅地建物取引士についてはその業務処理の原則についての規定は設けられていない。

**False（誤り）**です。

宅建業者については、宅地建物取引業法31条1項に業務処理の原則があります。

そして、宅地建物取引士についても、別に15条で「宅地建物取引士の業務処理の原則」が定められています。

e-Govの宅地建物取引業法では、第三章「宅地建物取引士」の中に、

第15条　宅地建物取引士の業務処理の原則

第31条　宅地建物取引業者の業務処理の原則

がそれぞれ置かれています。したがって、

「宅建業者には規定があるが、宅建士にはその規定がない」という設問は誤りです。

問題２

宅地建物取引業法によれば、宅地建物取引士について、その信用又は品位を担保するための直接的な規定はない。

**False（誤り）**です。

宅地建物取引業法には、宅地建物取引士の信用・品位を直接担保する規定があります。

具体的には第15条の2（信用失墜行為の禁止）で、

宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。

と定められています。

したがって、

「宅地建物取引士について、その信用又は品位を担保するための直接的な規定はない」

という設問は誤りです。

問題３

宅地建物取引業法によれば、「宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。」との取引士の知識及び能力の維持向上を図る旨の規定が設けられている。

**True（正しい）**です。

宅地建物取引業法には、宅地建物取引士について、知識・能力の維持向上に関する規定があります。

e-Gov法令検索の条文上、第15条の3（知識及び能力の維持向上）において、

宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。

と定められています。

したがって、設問の記述は正しいです。

問題４

宅地建物取引士がその業務として重要事項の説明を行う際には、必ず説明の相手方に対して宅地建物取引士証を提示しなければならないが、宅地建物取引士証記載の住所欄については、シールを貼って見えないようにして提示することもできる。

**True（正しい）**です。

宅地建物取引士が重要事項の説明を行う際は、宅地建物取引業法35条4項により、相手方に対して宅地建物取引士証を提示しなければなりません。 e-Gov掲載の宅地建物取引業法でも、その提示義務が確認できます。

そのうえで、住所欄については、個人情報保護の観点からシールを貼って見えないようにした状態で提示して差し支えないとする運用が示されています。全日本不動産協会のIT重説Q&Aでも、「取引士証の住所欄は隠すことができます。氏名、顔写真等は隠すことができません」とされています。

したがって、この設問は True です。

覚え方としては、「提示義務はある。ただし、住所欄だけは隠してよい」です。

問題５

宅地建物取引業者Aの従業者であるBは、有名人 Cが来店した際に知り得たCの個人情報について、興味本位から自身の利用しているSNSに匿名で書き込みを行った。当該行為による実害が生じることはなかったため、Bの行為が問題視されることはない。

**False（誤り）**です。

Bの行為は、実害が出なかったとしても問題になります。

宅地建物取引業法では、宅建業者だけでなくその使用人その他の従業者も、業務上取り扱ったことについて秘密を守らなければならないとされています。退職後も同様です。

また、個人情報保護法の目的は、個人情報の適正な取扱いによって個人の権利利益を保護することにあり、実害が生じた場合にだけ問題になる制度ではありません。個人情報保護委員会も、個人情報保護法は個人の権利利益の保護を目的とする枠組みであることを示しています。

したがって、

「匿名で書いた」「実害が生じなかった」→ 問題視されない

とはいえません。宅建業の従業者として知り得た顧客情報を、興味本位でSNSに投稿すること自体が、守秘義務・個人情報保護の観点から不適切で、問題になり得ます。

問題６

宅地建物取引業者が行う業務については、総じてトラブルやクレームにつながりやすい事案は見られず、コンプライアンスに抵触しにくいといえるが、ここでいうコンプライアンスとは、「法令を遵守すること」という意味に厳格に限定される。

**False（誤り）**です。

まず前半の

「宅地建物取引業者が行う業務については、総じてトラブルやクレームにつながりやすい事案は見られず」

という部分が誤りです。国土交通省の資料では、宅地建物取引や賃貸不動産管理をめぐるトラブルは依然として多いとされており、また苦情・紛争相談の原因として**「重要事項の説明等」に関するものが非常に多い**ことも示されています。

後半の

「コンプライアンスとは、『法令を遵守すること』という意味に厳格に限定される」

という部分も誤りです。近年の公的資料では、コンプライアンスやこれに近い概念は、法令順守だけでなく、社会規範、企業倫理、利用者視点に沿った適切な判断・行動まで含めて捉えられています。金融庁の資料でも、明文化されていない社会規範等からの逸脱によるリスクへの対応が重要だとされています。

したがって、この設問は全体として誤りです。

覚え方としては、宅建業はトラブルが起こりやすい分野であり、コンプライアンスは「法令＋社内ルール＋倫理・社会規範」まで含む、です。

問題７

【脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律】

新築あるいは増築にかかわらず、令和7年4月1日以降に着工する全ての建築物の建築主は、建築物の建築をしようとするときは、建築物全体を建築物エネルギー消費性能基準に適合させなければならない。

**False（誤り）**です。

令和7年4月1日以降に着工する建築物について、新築は建築物全体で省エネ基準適合が必要ですが、増改築は建築物全体ではなく、増改築を行う部分のみについて適合が求められます。国土交通省の説明でも、**「新築・増改築を行うすべての住宅・建築物に省エネ基準への適合を義務化」しつつ、「増改築の場合の省エネ基準適合が必要な部分について、増改築を行う部分へと見直し」**と明記されています。

さらに国土交通省のFAQでも、**「令和7年4月1日以降に増改築の工事の着工を行う建築物は、増改築部分のみで省エネ基準適合が求められます」**とされています。

したがって、設問の

新築あるいは増築にかかわらず…建築物全体を…適合させなければならない

という部分のうち、増築について「建築物全体」としている点が誤りです。

整理するとこうです。

新築：建築物全体が適合必要

増改築：増改築部分のみ適合必要

問題８

【改正建築基準法】

令和7年4月1日以降、都市計画区域外において、2階建て以上又は延べ面積が200㎡を超える建築物を建築する際には、その構造が木造であれば、建築確認を要しない。

**False（誤り）**です。

令和7年4月1日以降は、都市計画区域外であっても、2階建て以上または延べ面積200㎡を超える建築物は、構造が木造でも建築確認が必要です。国土交通省の説明では、改正後は**「構造によらず、階数2以上又は延べ面積200㎡超の建築物は建築確認の対象」**とされています。

また、自治体の改正案内でも、都市計画区域外について、「2階建て以上」または「延べ面積200㎡を超える平屋建て」は建築確認申請が必要と整理されています。

したがって、設問の

その構造が木造であれば、建築確認を要しない

という部分が誤りです。

改正後は、木造だから確認不要ではなく、木造でも2階建て以上または200㎡超なら確認が必要です。

問題９

【改正建築物省エネ法・建築基準法】

トラックからの積卸し作業等を目的に設置された一定の要件に該当する軒等については、建蔽率の算定の基礎となる建築面積の算定に当たり、1ｍを超えて最大5ｍまで不算入とすることができる。

**True（正しい）**です。

改正により、トラックからの積卸し作業等のために設けられる一定要件を満たす軒等については、建蔽率の基礎となる建築面積の算定上、従来の「先端から1mまで不算入」ではなく、最大5mまで不算入とする扱いが認められています。国土交通省の資料でも、対象は**「工場又は倉庫の用途に供する建築物で、専ら貨物の積卸し等の業務のために設けられる庇等」**であり、不算入部分の長さは5mを上限とすると示されています。

ただし、何でも5m不算入になるわけではなく、例えば

敷地境界線からの離隔

高さと境界線までの距離の関係

上部に上階を設けないこと

不燃材料であること

不算入対象面積が建築可能面積の1割以下であること

などの要件があります。したがって、設問の

「一定の要件に該当する軒等については、1mを超えて最大5mまで不算入とすることができる」

という記述は正しいです。

問題１０

【宅地造成等規制法の一部を改正する法律】

特定盛土等規制区域内において行われる盛土で、その盛土を行う土地の面積が4,000㎡の規模の工事については、工事主は、当該工事に着手する前に、都道府県知事（地方自治法に基づく指定都市、中核市にあってはその長）の許可を受けなければならない。

**True（正しい）**です。

特定盛土等規制区域内では、許可対象となる盛土等の規模の一つとして、**「面積3,000㎡超となる盛土又は切土」**が挙げられています。したがって、**4,000㎡**の盛土工事はこの基準を超えるため、工事主は着手前に都道府県知事等の許可を受けなければなりません。

また、国土交通省の資料でも、「都道府県知事等」とは、都道府県知事のほか、指定都市・中核市ではその長を含むと整理されています。したがって、設問の

「都道府県知事（地方自治法に基づく指定都市、中核市にあってはその長）」

という部分も正しいです。

問題１１

【標準媒介契約約款の改正】

宅地建物取引業者は、媒介契約を締結するときは、媒介の依頼者に交付する媒介契約書に「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載することとされているが、国土交通省が定めている標準媒介契約約款では、媒介契約の目的物件が既存の住宅である場合においてそのあっせんを「無」とするときでも、特にその理由を記入する必要はない。

**False（誤り）**です。

国土交通省の標準媒介契約約款では、媒介契約の目的物件が既存住宅で、建物状況調査を実施する者のあっせんを「無」とする場合は、その理由を記入する必要があります。標準媒介契約約款の様式にも、

「＊目的物件が既存の住宅である場合において、あっせん『無』とするときは、その理由を記入すること。」

と明記されています。

また、国土交通省の解釈・運用でも、標準媒介契約約款では、既存住宅についてあっせん「無」とする場合に、例えば

依頼者があっせんを希望しない

所有者の同意が得られない

既に建物状況調査が実施されている

などの理由を記入することが想定されています。

したがって、

「あっせんを『無』とするときでも、特にその理由を記入する必要はない」

という設問は誤りです。

問題１２

【媒介報酬告示規定の特例の改正】

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が、Bから依頼を受けてB所有の宅地及び当該宅地上の建物（代金400万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介を行った。Aが媒介契約時にあらかじめ報酬につき説明して売主Bと合意していた場合には、AはBから66万円（消費税等相当額を含む。）を上限として報酬を受領することができる。

**False（誤り）**です。

令和6年7月1日施行の改正後、価格800万円以下の宅地建物の売買の媒介では、一定の説明と合意があれば、依頼者の一方から受け取れる報酬上限は、33万円（税込）です。国土交通省も、「依頼者の一方（売主若しくは買主）から受領できる仲介手数料（税込）」の上限は「30万円×1.1倍」以内と案内しています。

この設問では、

売買代金は 400万円（＝800万円以下）

Aは媒介を行う

Aは媒介契約時にあらかじめ説明し、売主Bと合意している

ので、特例自体は使えます。ですが、売主Bから受け取れる上限は66万円ではなく33万円（税込）です。66万円相当になるのは、媒介ではなく代理の特例上限（33万円×2）に対応する考え方です。

問題１３

他人物売買は、通常よりも買主のリスクが高い取引であるので、媒介業者として取引に関与する宅地建物取引業者においては、通常の取引よりも高い水準の調査義務が求められる。

**True（正しい）**です。

講習テキストの整理では、他人物売買は通常より買主リスクが高い取引であり、媒介業者である宅建業者には、通常の取引よりも高い水準の調査義務が求められることに注意すべきとされています。

つまり、この設問はそのまま ○ です。

覚え方は、

他人物売買＝リスク高い

だから媒介業者の調査・確認も通常より慎重に

です。

問題１４

目的不動産の所有者（登記名義人）がAであり、売主をB、買主をXとする他人物売買において、買主Xに媒介を依頼された宅地建物取引業者Yは、AB間の売買契約書と手付金の領収書を確認した。媒介の際の確認調査としては、これで十分であるとはいえない。

**True（正しい）**です。

AB間の売買契約書と手付金の領収書を確認しただけでは、十分とはいえません。

理由は、他人物売買では通常の取引より買主リスクが高く、媒介業者には一次売買の有効性や転売者本人の確認などについて、より慎重な確認が求められるからです。実務解説でも、他人物売買では媒介業者の調査不備が原因で責任が問題になりうることが示されており、単に契約書や領収書の存在を見ただけでは足りず、当事者確認や権利移転の前提事情まで確認すべきという方向で整理されています。

あなたがさっき引用した講習テキストの流れに沿っても、

一次売買の有効性を、実務上できる限り調査する

二次売買の転売者の本人確認を確実に行う

問題１５

宅地建物取引業者が取引不動産の媒介を行う際、不動産の購入者に当該取引不動産に関する法的規制について説明する義務を負うが、宅地建物取引業法上、その説明事項は存在する法的規制の種類・名称を告げることのみで足りる。

**False（誤り）**です。

宅地建物取引業法35条の重要事項説明では、法令上の制限について、単に種類・名称だけ告げれば足りるわけではありません。国土交通省の制度資料でも、重要事項説明の対象は「都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要」とされています。つまり、相手方が取引判断できるよう、どのような制限があるのかという中身・概要まで説明する前提です。

また、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」でも、35条各号の事項は説明すべき最小限の事項であり、場合によってはそれ以外にも説明を要する重要事項があり得るとされています。名称だけを告げて実質的な内容を説明しないのでは、重要事項説明の趣旨に合いません。

問題１６

宅地建物取引業者が宅地建物の売主となる場合においては、売主である宅地建物取引業者には法令上の制限調査等を確実に行った上での重要事項説明義務が課されており、この説明義務は、買主が他の専門家等に相談をしていたり、他の宅地建物取引業者が媒介業者として関与した場合等であっても免れない。

**True（正しい）**です。

宅地建物取引業法35条の重要事項説明義務は、宅地建物取引業者が取引の相手方等に対して負う法定義務です。したがって、売主が宅建業者である場合、その売主業者自身は、買主が他の専門家に相談しているか、他の宅建業者が媒介として関与しているかにかかわらず、この義務を免れません。重要事項説明は、取引判断に影響する事項を宅建業者が説明するための制度として位置づけられています。

また、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」でも、同一物件について売主業者と媒介業者が同時に関与する場面が想定されており、そのこと自体は制度上予定されています。しかしそれは、売主業者側の法定責任が消えることを意味しません。売主である宅建業者には、法令上の制限など重要事項の調査・説明を適切に行う責務があります。

したがって、設問の

「この説明義務は、買主が他の専門家等に相談をしていたり、他の宅地建物取引業者が媒介業者として関与した場合等であっても免れない」

という部分は正しいです。

問題１７

宅地建物取引業者が第三者である施工業者に委託して宅地を更地化して販売した場合において、当該更地化工事に地中埋設物（コンクリートガラ等）が残存する瑕疵があったために第三者である買主に被害が生じたことについて、工事について注文者の立場である当該宅地建物取引業者に損害賠償責任は一切認められていない。

**False（誤り）**です。

「注文者の立場である宅地建物取引業者に損害賠償責任は一切認められていない」という言い方は成り立ちません。RETIOの裁判例整理では、売主が解体業者に旧建物の解体を依頼し、更地化して売却した土地に解体ガラ等が残っていた事案で、裁判所は、売主は解体に伴う地中障害物の存在を把握し得たのに正確な情報を告知・説明しなかったとして、売主に不法行為に基づく損害賠償義務を認めたとされています。

つまり、たとえ工事自体を第三者の施工業者に委託していても、宅建業者が注文者・売主として当然に無責任になるわけではなく、少なくとも事案によっては、説明義務違反や把握可能性を根拠に責任が認められます。

この設問は「損害賠償責任は一切認められていない」と断定しているので、その点で誤りです。正しくは、ケースによっては宅建業者にも責任が認められ得る、です。

問題１８

宅地建物取引業者が自ら売主であり、宅地建物取引業者以外の者が買主である宅地建物の取引における「売主は、取引対象の宅地建物の引渡し後２年間に限り契約不適合に基づく担保責任を負う」という特約は、無効である。

**True（正しい）**です。

この特約は無効です。理由は、宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でない場合、宅建業法40条は、民法566条の通知期間について買主に不利な特約を禁止し、例外として**「引渡しの日から2年以上」となる特約だけを有効とするからです。RETIOの解説でも、宅建業者売主の場合は、契約不適合責任の期間について「引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き」**民法より買主に不利な特約は無効と整理されています。

ここで大事なのは、「通知期間」の特約と、設問のような**「責任そのものを2年間に限る」特約**は同じではない、という点です。

講習テキストで有効例として挙がるのは、2年以内に契約不適合がある旨を通知すればよいという趣旨の特約です。これに対し、設問文の

売主は、引渡し後2年間に限り契約不適合に基づく担保責任を負う

という文言は、責任自体を2年で打ち切る意味に読まれ、買主に不利になります。通知後の請求権まで2年で消すように読む余地があるため、無効と考えるべきです。通知期間を2年とすることは許されても、責任の内容や存続をそれ以上に買主不利に制限することは許されません。

問題１９

建物賃貸借契約の終了に伴い、その目的物の通常損耗について賃借人が原状回復義務を負うためには、賃借人が補修費を負担する通常損耗の範囲につき「賃貸借契約書自体に具体的に明記されている」「賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識して、それを合意の内容としたものと認められる」など、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。

**True（正しい）**です。

通常損耗は本来、賃料に含まれるもので、原則として賃借人は原状回復義務を負いません。したがって、通常損耗まで賃借人負担にするには、その旨の特約が明確に合意されていることが必要です。国土交通省のガイドラインでも、最高裁判例を踏まえて、契約条項自体に具体的に明記されているか、または賃貸人が口頭で説明し、賃借人が明確に認識して合意内容としたと認められることが必要だと整理されています。

国交省のガイドラインは、通常損耗補修特約が有効になるには、少なくとも

通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されていること、または

契約書で明らかでない場合でも、口頭説明により賃借人が明確に認識し、合意内容としたと認められること

が必要だとしています。これは設問文とほぼ同じ内容です。

問題２０

建物の賃貸借契約の終了時において、襖紙・障子紙の張替え代等は、それが自然損耗、経年変化によるものである限り、賃借人に負担させる旨のあらかじめの合意がない以上、返還すべき敷金のうちから控除することはできない。

**True（正しい）**です。

襖紙・障子紙の張替え代などでも、それが自然損耗・経年変化による限り、賃借人にその費用を負担させるには、あらかじめ明確な特約が必要です。そうした合意がない以上、返還すべき敷金から控除することはできません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、通常損耗について賃借人負担とするには、契約条項に具体的に明記されているか、口頭説明により賃借人が明確に認識して合意内容としたと認められることが必要だと整理されています。

また、同ガイドラインでは、襖紙・障子紙・畳表などは消耗品的性格がある一方、長期使用による自然損耗・経年変化に当たる場合があることも示されており、その場合まで当然に賃借人負担にはなりません。したがって、設問の

「あらかじめの合意がない以上、返還すべき敷金のうちから控除することはできない」

という整理は正しいです。

問題２１

建物の賃貸借契約について、契約時に賃借人の連帯保証人として契約書面に適法に署名・押印をした者は、その賃料の範囲についての保証をすれば足り、また、当該契約が更新された場合にはその責任を免れる。

**False（誤り）**です。

連帯保証人は、賃料だけを保証すれば足りるわけではありません。賃貸借契約から生じる債務には、未払賃料のほか、原状回復費用や残置物処分費用などが含まれ得ます。国土交通省の標準契約書の解説でも、賃貸借に基づく債務は賃料債務だけに限られないことが示されています。

また、契約が更新されたら当然に責任を免れるわけでもありません。国土交通省の標準契約書解説や相談事例集では、普通建物賃貸借の連帯保証人は、特段の事情がない限り、更新後も責任を負うと整理されています。

なお、個人保証については民法上、極度額の定めが必要になる場面がありますが、少なくとも設問の

「賃料の範囲についての保証をすれば足りる」

「更新された場合にはその責任を免れる」

の2点は、いずれも誤りです。

問題２２

定期建物賃貸借の契約締結に係る事前説明書（借地借家法第38条第3項）は、賃借人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず、契約書とは別個独立の書面であることを要する。

**True（正しい）**です。

借地借家法38条3項の事前説明書は、賃借人が実際に更新がないことを認識していたかどうかにかかわらず、契約書とは別個独立の書面であることが必要です。国土交通省の標準契約書解説でも、定期建物賃貸借では、契約前に「更新がなく、期間満了により終了すること」を書面で説明しなければならず、さらにその事前説明の書面は契約書とは別個独立の書面であることを要すると、最判平成24年9月13日を踏まえて明記しています。

したがって、設問の

賃借人が…認識しているか否かにかかわらず、契約書とは別個独立の書面であることを要する

という部分は、そのとおりです。方式として別書面性が要求されるので、賃借人の主観的理解の有無で省略できるものではありません。

問題２３

建物の賃貸借契約における賃借人が当該貸室内で自殺した場合、当該賃借人を単独で相続した相続人には、賃借人が賃貸中の建物内で自殺したことにより生じた賃貸人の損害についての賠償責任は認められない。

**False（誤り）**です。

賃借人が賃貸建物内で自殺した場合、相続人に責任がまったく認められないとはいえません。

裁判例の整理でも、賃貸人が賃借人の相続人に対して損害賠償請求をした事案があり、相続人の責任が問題となっています。厚労省資料でも、貸室内で自殺した賃借人の相続人と連帯保証人に対して損害賠償請求がなされた事案が紹介されています。

実務上は、相続人が自分自身の行為として不法行為責任を負うというより、賃借人が負っていた賃貸借契約上の債務や損害賠償債務を相続するかが問題になります。大阪宅建協会の解説でも、賃貸物件での自殺事故について、賃貸人は賃借人の相続人に対して損害賠償請求できるのが一般的だと整理されています。

問題２４

国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、宅地建物取引業者による人の死の告知の要否につき、原則として、賃貸借取引及び売買取引の対象不動産において、自然死又は日常生活の中での不慮の死については、告げなくてもよい場合とされる。

**True（正しい）**です。

国土交通省のガイドラインでは、賃貸借取引・売買取引の対象不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよいとされています。

ただし例外があり、特殊清掃等が行われた場合や、買主・借主から事案の有無を問われた場合、または社会的影響が大きく把握しておくべき特段の事情がある場合は、告げる必要があります。

問題２５

印紙税の課税文書となる不動産売買契約書を作成した者が、契約書に印紙を貼らなかったり、消印を忘れた場合、過怠税が徴収されることになるので注意を要する。

**True（正しい）**です。

印紙税の課税文書に印紙を貼らなかった場合は、原則として過怠税が徴収されます。

また、印紙は貼ったが消印をしなかった場合も、やはり過怠税が徴収されます。国税庁も、未納付の場合は原則として本来の印紙税額の3倍相当、消印漏れの場合は消印されていない印紙の額面相当額の過怠税が徴収されると案内しています。

したがって、設問の

「印紙を貼らなかったり、消印を忘れた場合、過怠税が徴収される」

という部分は正しいです。

ただし、貼り忘れと消印忘れでは過怠税の額は同じではない、という点は押さえておくと安全です。

問題２６

令和7年6月1日に相続により土地の所有権を取得した個人Aが、その相続によるその土地の所有権の移転登記を受けるに際し、課税標準となる不動産価額が1,000万円以下であるときは、登録免許税は課されない。

**False（誤り）**です。

相続による土地の所有権移転登記で登録免許税が免税になるのは、**課税標準となる不動産価額が「100万円以下」**の場合です。1,000万円以下ではありません。国税庁の令和7年度税制改正の案内でも、令和9年3月31日までに受ける相続による土地の所有権移転登記について、不動産価額が100万円以下のときは登録免許税を課さないとされています。

したがって、設問の

「1,000万円以下であるときは、登録免許税は課されない」

という部分が誤りです。正しくは「100万円以下」です。

問題２７

配偶者B（38歳）を有する個人A（43歳）が、省エネ基準適合住宅の新築をして令和7年6月1日に居住の用に供した場合、住宅借入金等の年末残高の限度額を4,000万円として、住宅ローン控除の適用ができる。

**True（正しい）**です。

令和7年に新築住宅へ入居する場合、子育て世帯・若者夫婦世帯に該当すれば、省エネ基準適合住宅の借入限度額は4,000万円です。国土交通省のQ&Aでも、令和6・7年入居のうち、子育て世帯・若者夫婦世帯について、省エネ基準適合住宅の借入限度額は4,000万円とされています。

この設問では、Aは43歳、配偶者Bは38歳なので、国土交通省が示す**「年齢40歳以上で、年齢40歳未満の配偶者を有する者」に当たり、若者夫婦世帯に該当します。なお、該当性は入居した年の12月31日時点**で判定されます。

したがって、Aが省エネ基準適合住宅の新築をして令和7年6月1日に居住の用に供した場合、住宅借入金等の年末残高の限度額を4,000万円として住宅ローン控除の適用を受けられる、という設問は正しいです。なお、実際の適用には、所得要件など住宅ローン控除の通常要件を満たす必要があります。

問題２８

個人Aが、令和7年5月1日にその床面積が150㎡の新築の認定長期優良住宅を取得した場合の不動産取得税については、当該住宅の価格から1,800万円を控除した額が課税標準とされる。

**False（誤り）**です。

令和7年5月1日に取得した新築の認定長期優良住宅について、不動産取得税の課税標準から控除される額は、1,800万円ではなく1,300万円です。国土交通省の住宅税制資料でも、認定長期優良住宅の不動産取得税については、一般住宅の1,200万円控除に代えて1,300万円控除とされています。

また、この特例は令和8年3月31日までに新築された住宅が対象で、床面積要件は50㎡以上240㎡以下です。設問の住宅は**150㎡**なので面積要件は満たしますが、控除額が誤っています。

したがって、正しくは

「当該住宅の価格から1,300万円を控除した額が課税標準」

です。

問題２９

Aの所有する土地建物について、令和7年3月1日にBが買い取って所有者となったときは、当該土地建物に係る令和7年の一年間分の固定資産税は、売主Aと買主Bで連帯して納付する義務を負う

**False（誤り）**です。

固定資産税は、その年の1月1日（賦課期日）現在の所有者に課されます。地方税法の説明資料でも、納税義務者は固定資産の所有者であり、土地・家屋については原則として登記簿に所有者として登記されている者とされています。さらに、固定資産税の賦課期日は当該年度の初日の属する年の1月1日です。

したがって、令和7年3月1日にBが買い取って所有者になっても、令和7年度分の固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者Aであり、AとBが連帯して納付義務を負うわけではありません。自治体の案内でも、年の途中で所有権が移転しても、その年度の納税義務者は変更されず、買主に市町村が納付を求めることはできないとされています。

なお、売買実務で固定資産税相当額を売主・買主で日割りや月割りで精算することはありますが、それは契約上の取り決めであって、税法上の連帯納付義務ではありません。